Nel primo semestre del 2019 – secondo quanto emerge dal nuovo Rapporto Dati Statistici i mutui registrano una battuta d’arresto rispetto alla crescita degli anni precedenti: in particolare i finanziamenti sui fabbricati risultano in calo (-0,61%). In generale, prevalgono i finanziamenti di importo fino a 150.000 euro, ma è significativo anche l’aumento dei mutui di importo compreso tra i 200.000 e i 300.000 euro.
Quando si deve sottoscrivere un mutuo – quindi non nel caso della surroga o della rinegoziazione in cui non vi sono come si è detto spese per il cliente – si raccomanda di tenere conto che nel TAEG possono esserci voci non comprese, anche assai rilevanti. Il Tasso Annuo Effettivo Globale rappresenta il costo effettivo dell’operazione di mutuo calcolato non solo in base agli interessi, ma tenendo conto anche delle spese: istruttoria, perizia, commissioni bancarie, incasso rata, gestione annuale della pratica e simili. Sotto il profilo economico ha senso confrontare il TAEG a parità di importo e di durata del mutuo.
Uno dei costi è costituito dalle spese notarili, che però, a parità di mutuo e d’importo della relativa garanzia ipotecaria, non cambiano. L’altra, molto più significativa, può essere costituita da coperture ssicurative formalmente non obbligatorie , ma di fatto imposte da alcune banche per concedere il mutuo. Possono essere assicurazioni che coprono i mutuatari in caso di morte, perdita del lavoro o altri sinistri, al verificarsi dei quali l’assicurazione, di solito, estingue il debito residuo del mutuo. L’assicurazione obbligatoria (che in quanto tale è invece calcolata nel TAEG) è di solito poco costosa e copre l’immobile concesso in ipoteca contro i rischi di “incendio – scoppio – fulmine”.
Cosa succede invece se voglio cambiare banca perche’ offre un un tasso d’interesse più conveniente ? Posso procedere con la surroga con un’altra banca.

Cosa è la surroga ?

La portabilità del mutuo o surroga – introdotta in Italia con la legge n. 40 del 2007, anche conosciuta come Legge Bersani – è una procedura che prevede la possibilità di spostare il proprio mutuo da una banca ad un’altra che offra condizioni migliori. Il tutto senza alcun costo, penali o oneri. In pratica, il finanziamento iniziale viene chiuso e se ne accende uno nuovo con un’altra banca, utilizzando l’ipoteca originaria.
Un’altra operazione consentita quando non si’ e’ sodisfatti del mutuo che si’ ottenuto, e’ la rinegoziazione.
Non comporta spese o altre commissioni bancarie per il cliente ed è uno strumento che permette di cambiare in accordo con la propria banca le caratteristiche del mutuo in essere, in particolare il tipo di tasso, la misura e la durata del finanziamento. La rinegoziazione va richiesta con atto scritto alla propria banca. Il mutuatario ha sempre il diritto di chiederla, la banca ha sempre il diritto di accettare o di rifiutare.
Inoltre, anche il mutuo che è stato rinegoziato può certamente essere oggetto di successiva surroga con un’altra banca.